Votre vente a bien avancé. Il y a quelques jours, vous avez signé le compromis de vente avec votre acquéreur. Et vous n’attendez plus qu’une chose : l’approche du jour J, celui de la signature définitive chez le notaire.
Mais pour autant, vous n’avez aucune garantie que la transaction aille à son terme. Vos chances sont élevées… mais rien n’est gravé dans le marbre.
Croyez-moi : une annulation de dernière minute n’a rien d’improbable. Plusieurs raisons peuvent pousser votre acheteur à reculer, ne serait-ce que parce que la banque a finalement décidé de lui refuser son prêt !
Alors, vous vous demandez sûrement : dans quels cas ma vente peut-elle échouer ? Et surtout, comment dois-je réagir ?
Ces questions, j’y suis souvent confrontée.
Dans cet article, je vous apporte des réponses claires et pratiques au sujet de l’annulation d’une vente immobilière et de ses conséquences.
Annulation d’une vente immobilière : quand peut-on l’annuler ?
Commençons par faire le point sur les différents cas d’annulation d’une vente immobilière, en fonction de l’étape du processus à laquelle vous vous trouvez.
Il faut comprendre que la signature du compromis marque une frontière essentielle. Avant d’avoir signé quoi que ce soit, l’acheteur avec lequel vous vous êtes entendu sur le prix de vente est libre de changer d’avis sans même vous donner de motif.
Il s’avère que l’offre d’achat n’est pas un engagement ferme : elle n’oblige aucunement l’acheteur à aller jusqu’au bout de la transaction.
Les choses sont différentes après la signature, car ce contrat l’engage dans une certaine mesure – tout comme il vous engage en tant que vendeur.
À ce stade, deux cas d’annulation de la vente immobilière sont possibles :
- L’acheteur profite de son délai de rétractation de 10 jours pour changer d’avis. Il est en droit de le faire sans donner de motif. Le cas échéant, il récupère le montant qu’il a versé au titre de l’avance.
- Passé le délai de rétractation, l’annulation de la vente ne peut avoir lieu que dans les conditions prévues dans le contrat.
Focalisons-nous sur le second cas de figure. Dans quelles situations une vente peut-elle être annulée ? En réalité, tout dépend des conditions suspensives que vous avez intégrées au contrat, mais voici les cas les plus fréquents que j’ai pu rencontrer dans mon agence :
- Le refus de prêt : la banque décide de ne pas valider le crédit immobilier. Pour que cette clause soit valide, votre acheteur doit vous présenter au moins 3 refus écrits transmis par l’établissement bancaire.
- L’annulation de la vente de votre acheteur : celui-ci n’a pas réussi à vendre son propre logement et ne disposera donc pas des fonds nécessaires à la réalisation de son projet. Dans les faits, cette clause est heureusement fort rare… Et je vous recommande vivement de ne pas l’intégrer à votre compromis !
- Le droit de préemption exercé par la mairie : si votre logement est situé dans une zone spécifique de la ville, la municipalité peut exercer son droit de préemption. Libre à vous de refuser son offre, mais vous ne pourrez pas vendre à un particulier dans la foulée (du moins, pas tant que la préemption n’aura pas été levée).
Telles sont les raisons pour lesquelles votre transaction peut être annulée, malgré vos efforts et votre bonne volonté.
Qu’en est-il après la signature de l’acte définitif de vente ?
L’acte authentique est la dernière étape de la transaction. Il est obligatoirement signé en présence du notaire, qui joue ici pleinement son rôle de vérification de la viabilité de la vente.
À ce stade, la vente est définitivement actée, le transfert de propriété a eu lieu, et les clés ont changé de mains.
Pourtant, il existe des cas où la transaction peut être annulée, bien qu’ils soient rares et qu’ils nécessitent de passer par une procédure judiciaire. Quels sont-ils ?
- Un vice de consentement (ou « dol ») : si vous avez volontairement dissimulé à votre acheteur un défaut majeur du logement, par exemple des fondations défectueuses ou un projet de construction à venir qui risque d’impacter sa valeur.
- Un vice caché découvert après la vente qui rend le logement impropre à être habité (présence de champignons ou de termites, inondations fréquentes qui n’étaient pas mentionnées dans l’ERP, etc.).
- Le non-respect de l’obligation de délivrance, c’est-à-dire un bien non remis dans l’état prévu ou dans les délais fixés à l’avance.
- La lésion : si vous avez vendu votre logement pour un prix fortement inférieur à sa valeur réelle, sans vous en être rendu compte, vous pouvez demander la rescision de la vente dans un délai de 2 ans. Mais il faut pouvoir prouver ce préjudice grave.
Le vendeur peut-il annuler la vente ?
On croit toujours que seul l’acheteur est en mesure de demander l’annulation de la vente immobilière. Mais ce n’est pas le cas : il arrive aussi que la remise en cause de la transaction se fasse à l’initiative du vendeur.
Que se passe-t-il alors ?
En cas de désistement non motivé de votre part, l’acheteur peut exiger l’exécution forcée de la vente… Bien que, en pratique, ce genre de conflit puisse se régler par le biais d’un dialogue amiable.
En revanche, il vous est possible d’annuler la transaction si l’acheteur ne respecte pas ses obligations. Par exemple, s’il ne verse pas l’acompte prévu au moment de la signature du compromis ou s’il refuse de débloquer les fonds lors de la signature définitive.
Néanmoins, ces cas restent plutôt rares.
Comment je vous conseille de réagir en cas d’annulation de la vente immobilière
Passons aux travaux pratiques et mettons-nous en situation.
L’acheteur vient d’annuler la vente : comment devez-vous réagir ?
Premier réflexe : vérifiez avec soin le motif d’annulation. Celui-ci doit correspondre à une condition suspensive du compromis. Si ce n’est pas le cas, vous pourrez demander en justice l’exécution forcée de la vente ou, au minimum, conserver l’acompte qui vous a été versé.
Ensuite, ne perdez pas espoir !
Il arrive qu’une transaction tombe à l’eau, et ce n’est pas la fin du monde. Vous aurez la possibilité de remettre votre logement en vente dans les meilleurs délais, avec une très forte chance de trouver, cette fois, un acquéreur qui pourra aller au bout du processus.
Autant vous dire que l’accompagnement par un professionnel de l’immobilier est plus que souhaitable : vous aurez besoin d’aide pour ne pas risquer de commettre des erreurs.
Si vous avez besoin d’assistance, les conseillers et conseillères de Marcel Immo sont à votre service !
Situé en région Occitanie, au sud du Massif Central, le département de Lozère est réputé pour la richesse de ses paysages et pour la grande variété de ses ressources naturelles. Limitrophe du Cantal, de la Haute-Loire, de l’Ardèche, du Gard et de l’Aveyron, ce territoire relativement peu peuplé (76 000 habitants) offre un cadre de vie paisible et doux, occupé à moitié par des forêts, et libre de toute pollution. En marge de la plus grande ville du département, Mende (qui est aussi son chef-lieu), la Lozère est parsemée de communes attractives comme Florac ou La Canourgue.
