Vous songez à investir dans l’immobilier ? Dans le même temps, vous aimeriez réduire votre imposition ? Les dispositifs de défiscalisation sont spécifiquement conçus pour votre profil d’investisseur : ils permettent de réduire votre base imposable ou de baisser votre impôt à payer en contrepartie de la mise en location du bien immobilier acquis. Alors, quels sont les dispositifs fiscaux éligibles en 2024 ?
Quels dispositifs fiscaux en 2024 pour optimiser sa fiscalité ?
Le principe des leviers fiscaux immobiliers est simple : vous réalisez un investissement (typiquement, pour acheter un appartement) et mettez le bien en location. En échange, vous bénéficiez d’un coup de pouce fiscal qui peut prendre deux formes : une réduction d’impôt ou une déduction des charges du revenu imposable.
L’intérêt des dispositifs fiscaux en 2024 est donc double :
- C’est une excellente façon de vous constituer un patrimoine, dont vous pourrez tirer des revenus complémentaires et que vous pourrez soit revendre, soit transmettre à vos enfants.
- C’est une manière d’optimiser votre fiscalité, en particulier si vous êtes lourdement imposé(e).
Alors, quels leviers fiscaux choisir ? Nous vous proposons maintenant un tour d’horizon des dispositifs fiscaux en 2024 les plus intéressants.
Le Pinel pour investir dans l’immobilier neuf (jusqu’au 31 décembre 2024)
Le dispositif qui a succédé au Duflot en 2014 aura eu une belle vie, puisqu’il prendra fin au 31 décembre 2024, soit 10 ans après sa mise en application. Il est donc encore possible de bénéficier de la loi Pinel pour investir dans un bien neuf en immeuble collectif, et le mettre en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Cela, en respectant un certain nombre de conditions :
- L’acquisition d’un bien dans une zone éligible (A, A bis ou B1).
- La fixation d’un loyer plafonné.
- La location à des occupants dont les revenus ne dépassent pas les seuils imposés.
Malheureusement, au fil du temps, le dispositif a subi des coups de rabot qui ont diminué significativement le taux de réduction d’impôt accordé (sauf en Pinel +, voir plus bas). L’avantage fiscal s’applique en 2024 de la façon suivante :
- 9 % du prix d’achat sur 6 ans (au lieu de 12 % initialement).
- 12 % sur 9 ans (au lieu de 18 %).
- 14 % sur 12 ans (au lieu de 21 %).
La réduction se fait toujours dans la limite de 300 000 € par personne et 5 500 € par mètre carré, pour un maximum de deux logements par an.
Enfin, vous pouvez encore profiter des taux de réduction initiaux par le biais du Pinel +, mais dans des conditions d’éligibilité bien plus strictes. Il faut investir dans un bien offrant un niveau élevé de performance énergétique et de confort, ou situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
Le LMNP ou la possibilité de réduire sa base imposable
Parmi les dispositifs fiscaux en 2024, le LMNP est doucement en train de prendre l’avantage. Le statut de loueur meublé non professionnel offre une alternative au Pinel dans le neuf, mais il s’applique aussi à l’ancien. La seule exigence est de louer un bien entièrement meublé, donc avec un bail d’un an renouvelable.
Le statut LMNP permet de bénéficier de l’un ou l’autre de ces deux régimes fiscaux, en fonction des recettes annuelles (celles-ci relèvent des bénéfices industriels et commerciaux) :
- Si vos revenus de l’année sont inférieurs à 72 600 € pour une location meublée classique (176 200 € pour un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôte), vous relevez par défaut du régime micro-BIC. Un abattement automatique est appliqué sur vos revenus locatifs : 50 % de façon générale, et jusqu’à 71 % pour les meublés de tourisme.
- Si vos revenus sont supérieurs à ces seuils ou que vous en faites la demande, vous pouvez bénéficier du régime réel d’imposition. C’est clairement le plus avantageux lorsqu’il s’agit de réduire ses impôts : au réel, vous pouvez déduire de vos recettes les charges liées à votre investissement (charges de copropriété, frais de gestion locative, taxe foncière, primes d’assurance, travaux, amortissement du prix du logement…).
Cela n’a l’air de rien, mais c’est un levier fiscal extrêmement puissant. D’abord, parce qu’il vous permet de réduire votre base imposable à zéro grâce à vos charges et au mécanisme d’amortissement. Par exemple, le fait de réaliser d’importants travaux dans le logement contribuera à faire baisser votre impôt durant plusieurs années.
Ensuite, parce qu’il est possible d’aller plus loin en créant un déficit foncier, lorsque vos charges excèdent vos revenus annuels. Ce déficit peut être reporté – accrochez-vous bien ! – sur les 10 années qui suivent, exclusivement sur les recettes locatives. Pas mal, n’est-ce pas ?
Les dispositifs de défiscalisation dans l’ancien
Pour conclure avec les dispositifs fiscaux 2024 dans l’immobilier, regardons ce qu’il se passe du côté de l’ancien avec deux leviers moins connus, et spécifiquement destinés aux contribuables lourdement imposés.
- La loi Malraux permet de défiscaliser en réalisant d’importants travaux de réhabilitation sur un immeuble ancien. La réduction d’impôt atteint 22 ou 30 % en fonction de la zone d’implantation du bâtiment et porte sur le montant des travaux, en contrepartie d’une durée de location de 9 ans. L’avantage fiscal est plafonné à 100 000 € par an pendant 4 années consécutives.
- La loi Monuments historiques propose une réduction d’impôt pour la restauration de bâtiments classés. L’avantage s’applique aux travaux de rénovation et d’entretien, ainsi qu’aux intérêts d’emprunt. Mais il n’existe pas de plafond de déduction, ni d’obligation de mise en location. Seule contrainte : conserver le bien pendant un minimum de 15 ans.
Pour en savoir plus au sujet des dispositifs fiscaux disponibles en 2024, discutez de votre projet d’investissement locatif avec l’équipe de Marcel Immo !
