Les vérifications avant vente immobilière constituent une étape cruciale pour tout vendeur. En effet, assainissement, fosse septique, permis de construire pour le garage ou l’extension : ces contrôles permettent d’éviter les blocages au moment du compromis. Chez Marcel Immo, nous accompagnons régulièrement des propriétaires qui découvrent, parfois trop tard, qu’un document manque ou qu’une installation n’est pas conforme. Ainsi, anticiper ces vérifications avant vente immobilière, c’est sécuriser votre transaction et protéger votre responsabilité. Voici la checklist donc complète des points à contrôler avant de mettre votre bien sur le marché.
Pourquoi les vérifications avant vente immobilière sont-elles essentielles ?
Effectuer les vérifications avant vente immobilière permet d’éviter les blocages administratifs, de protéger votre responsabilité légale et de rassurer l’acheteur. Un bien préparé se vend plus vite et dans de meilleures conditions.
Éviter les blocages au compromis grâce aux vérifications avant vente
Imaginez : vous avez trouvé un acheteur, le compromis est prêt à être signé, et le notaire découvre que votre garage n’a jamais fait l’objet d’une déclaration de travaux. Résultat ? La vente se suspend, parfois pendant plusieurs mois, le temps de régulariser la situation. Or, ce type de blocage est fréquent, surtout dans les zones rurales où les propriétaires ont parfois réalisé des extensions sans formalités administratives.
De plus, les problèmes de conformité administrative sont une cause récurrente de retard dans les transactions immobilières. Chez Marcel Immo, nous constatons que les vendeurs qui anticipent ces vérifications finalisent leur vente en moyenne 30 jours plus vite.
Protéger votre responsabilité de vendeur
En tant que vendeur, vous avez une obligation d’information. Par conséquent, si vous cachez ou omettez volontairement un défaut de conformité, l’acheteur peut se retourner contre vous après la vente pour vice caché. D’ailleurs, les litiges portant sur l’assainissement ou les permis de construire comptent parmi les plus courants devant les tribunaux. Pour en savoir plus sur vos obligations, consultez notre article sur les documents obligatoires pour vendre un bien immobilier.
L’assainissement et la fosse septique : vérifications avant vente immobilière prioritaires
Le diagnostic assainissement s’impose pour toute vente d’un bien non raccordé au tout-à-l’égout. Ce document, valable 3 ans, atteste de la conformité de votre installation (fosse septique, micro-station, etc.).
Le diagnostic assainissement : vérification obligatoire avant vente
Si votre maison n’est pas raccordée au réseau public d’assainissement, vous devez fournir un diagnostic que réalise le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif) de votre commune. En effet, ce contrôle vérifie l’état de la fosse, son dimensionnement, et son bon fonctionnement. Sans ce document, la vente peut être annulée ou reportée.
En Lozère et dans les zones rurales, environ 30 % des habitations sont concernées par l’assainissement individuel. Chez Marcel Immo, nous recommandons systématiquement de faire ce diagnostic dès que vous envisagez de vendre, même si votre installation vous semble en bon état.
Que faire si votre installation d’assainissement n’est pas conforme ?
Si le diagnostic révèle une non-conformité, vous disposez de deux options :
- Réaliser les travaux avant la vente : cela rassure l’acheteur et évite toute négociation à la baisse.
- Vendre en l’état : l’acheteur devra alors effectuer les travaux dans un délai d’un an après l’achat. Cependant, attention, cela peut freiner certains acquéreurs ou justifier une baisse de prix.
Dans tous les cas, la transparence reste essentielle. En effet, un vendeur qui annonce clairement la situation inspire confiance.
Permis de construire et déclarations de travaux : vérifications avant vente indispensables
Vous devez avoir déclarer tout ajout de surface (garage, extension, véranda, abri de jardin de plus de 20 m²) via une déclaration ou un permis de construire. Par conséquent, l’absence de ces documents peut bloquer la vente ou entraîner des sanctions.
Vérifier la conformité des travaux réalisés
Vous avez construit un garage il y a 15 ans ? Ajouté une véranda ? Aménagé des combles ? Vérifiez donc que vous avez bien déclaré ces travaux en mairie. En effet, le notaire contrôle systématiquement la cohérence entre la surface déclarée aux impôts, le cadastre, et la réalité du bien.
Si vous ne retrouvez pas les documents, commencez par contacter votre mairie : elle conserve une trace des autorisations qu’elle a délivrées. Par ailleurs, en cas de doute, un géomètre peut établir un constat de conformité.
Que faire si un permis manque ou n’a jamais été déclaré ?
Si vous n’avez jamais déclaré les travaux, il est encore possible de régulariser la situation, à condition que la construction respecte les règles d’urbanisme en vigueur. Vous devrez donc déposer un permis de construire ou une déclaration préalable a posteriori. Ensuite, l’instruction peut prendre 2 à 3 mois.
Dans certains cas, si les travaux ne respectent pas le PLU (Plan Local d’Urbanisme), vous devrez soit les démolir, soit demander une dérogation. Ainsi, autant anticiper ce type de situation avant de mettre en vente. Pour mieux comprendre l’ensemble des étapes de vente, consultez notre article sur les étapes d’une vente immobilière.
Autres points de vigilance dans vos vérifications avant vente immobilière
Au-delà de l’assainissement et des permis, d’autres éléments méritent votre attention pour sécuriser la transaction.
Les servitudes et droits de passage
Une servitude est une contrainte qui pèse sur votre terrain au profit d’un voisin ou d’une collectivité (droit de passage, canalisation, ligne électrique…). Ces servitudes doivent être mentionnées dans l’acte de vente. Par conséquent, si vous en avez connaissance, signalez-les à votre notaire dès le début.
Les limites de propriété et bornage
Le bornage n’est pas obligatoire, mais nous le recommandons vivement, surtout si les limites de votre terrain ne sont pas clairement matérialisées. Un bornage réalisé par un géomètre-expert coûte entre 500 et 1 500 €, mais il évite les litiges futurs avec les voisins ou l’acheteur.
Les équipements et installations (piscine, climatisation, poêle à bois)
Vous avez installé une piscine, un poêle à bois ou une climatisation ? Vérifiez que ces équipements ont été déclarés (la piscine notamment doit être déclarée aux impôts) et qu’ils respectent les normes de sécurité. Par exemple, un poêle à bois doit être installé par un professionnel certifié et faire l’objet d’un certificat de conformité.
FAQ – Vérifications avant vente immobilière
Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre une maison ?
Les diagnostics immobiliers obligatoires incluent : DPE, amiante, plomb (si construit avant 1949), termites (selon zone), électricité et gaz (si installation de plus de 15 ans), ERP (risques naturels), et assainissement (si non raccordé). Vous devez les regrouper dans le DDT (Dossier de Diagnostics Techniques).
Que se passe-t-il si je vends sans régulariser un permis de construire manquant ?
L’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix. De plus, vous pouvez également être poursuivi pour vice caché. Le notaire a l’obligation de vérifier la conformité, et la banque peut refuser le prêt si elle détecte l’irrégularité.
Combien de temps faut-il pour régulariser un permis de construire a posteriori ?
Comptez 2 à 3 mois pour que la mairie instruise le dossier, à condition que les travaux respectent les règles d’urbanisme en vigueur. En revanche, si ce n’est pas le cas, des démarches supplémentaires pourront s’avérer nécessaires.
Conclusion
Les vérifications avant vente immobilière ne sont pas de simples formalités : elles protègent à la fois le vendeur et l’acheteur. En effet, assainissement, permis de construire, servitudes, bornage : chaque point compte pour sécuriser votre transaction. Chez Marcel Immo, nous accompagnons nos clients dès cette phase de préparation, parce qu’une vente bien préparée est une vente qui se déroule sereinement.
Besoin d’un accompagnement pour préparer votre vente ? Contactez Marcel Immo.
Marcel Immo – L’exigence immobilière
