Vues, passage à pied ou de véhicules, ou encore de canalisations…. Les avant-contrats et les actes de vente définitif mentionnent systématiquement les servitudes dans une transaction immobilière. Pourquoi est-ce important ? De quoi s’agit-il vraiment ? Découvrez tout ce que vous devez savoir dans cet article !
Définition :
Les articles 637 et suivants du Code civil définissent la servitude en immobilier. Une servitude est une autorisation donnée à un ou plusieurs voisins de profiter d’une partie de sa propriété.
La servitude est attachée à une propriété et non à son propriétaire. Elle influence donc la valeur de la propriété, et son existence et ses conditions doivent être mentionnées dans l’acte de vente.
Celui qui supporte la contrainte est appelé le fond servant, celui qui en profite est appelé le fond dominant.
Une servitude peut avoir une origine légale, liée à la configuration naturelle des lieux ou suite à une convention signée entre les deux propriétaires de terrains voisins.
La durée d’une servitude est fixée à 30 ans d’usage continu sauf :
- Si la servitude n’a plus de raison d’exister (exemples : le bâtiment a été détruit, la source est tarie, le terrain n’est plus enclavé…).
- Si les deux propriétaires ont établi une durée différente dans la convention qu’ils ont signés.
Les différents types de servitude :
La servitude de passage
Le « droit de passage » est une servitude obligatoire pour toutes les propriétés qui n’ont pas accès à la voie publique. Votre voisin peut alors emprunter une partie de votre bien pour avoir accès à la voie publique, sans avoir un droit dessus.
S’il est impossible de s’y opposer, le fond servant peut demander une indemnisation proportionnelle au dérangement causé par cette servitude.
Le droit de passage peut concerner les personnes, les animaux, les véhicules et les réseaux souterrains ou aériens d’eau, d’électricité, de gaz et de téléphone.
L’entretien du passage est à la charge de celui qui l’utilise : soit uniquement le fond dominant soit les deux parties.
La servitude de vue
La servitude de vue impose des distances minimales à respecter pour les ouvertures dans les constructions afin de conserver l’intimité de chacun.
Ces distances à respecter sont différentes selon que la vue soit droite ou oblique. Si la vue est droite la distance minimale à respecter est d’1m90. Si la vue est oblique la distance minimale à respecter est de 60 cm.
En revanche, il n’y a aucune mesure à prendre si l’ouverture donne sur la voie publique, sur un mur aveugle ou sur le ciel.
Une servitude de vue ne peut être établie que par la signature d’une convention entre voisins. Ce contrat permet de contourner l’obligation légale, à condition que les deux parties soient d’accord.
Les servitudes naturelles
Les servitudes naturelles s’imposent aux propriétaires. Elles contraignent à un propriétaire de supporter les effets d’une situation naturelle.
La servitude de « tour d’échelle »
La servitude de tour d’échelle, également appelée servitude de travaux, est une servitude occasionnelle qui doit être conclu entre les deux propriétaires. Elle autorise votre voisin à installer un équipement indispensable pour la réalisation de ses travaux sur votre propriété. Il est toujours préférable d’établir un accord écrit précisant le type de travaux à réaliser, les dates de début et de fin du chantier, les horaires autorisées et la zone occupée (qui ne peut excéder une distance de 3,50 mètres du mur en travaux).
Les servitudes du domaine public
Pour les propriétés situées en bord de mer ou comprenant un étang public, les propriétaires doivent permettre l’accès au littoral ou à l’étang à tous. Le propriétaire est autorisé à clôturer sa propriété mais il ne doit pas entraver la circulation de cette voie d’accès au public.
À l’inverse, le domaine public accorde une servitude d’usage aux commerçants souhaitant utiliser le trottoir pour leurs activités.
Il est conseillé de faire appel à un professionnel pour prendre connaissance des servitudes qui pèsent sur votre logement et peuvent avoir une influence sur votre transaction.
Marcel Immo, Agence immobilière en Lozère et Aveyron, est là pour vous accompagner dans tous vos projets. C’est pour cette raison qu’il nous semble important de vous rassurer et de vous informer simplement sur certains aspects de l’immobilier qui peuvent parfois paraître peu clairs et compliqués à comprendre.
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Nelly Savajol
