Chaque année, vous recevez votre avis de taxe foncière et constatez qu’une partie importante correspond à la taxe des ordures ménagères. La taxe ordures ménagères locataire est récupérable : en tant que bailleur, vous pouvez refacturer ce montant à votre locataire. Mais comment faire ? Quelles sont les règles à respecter ? Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir pour récupérer la TEOM en toute légalité et sans mauvaise surprise.
Qu’est-ce que la taxe ordures ménagères locataire (TEOM) ?
Définition et fonctionnement de la TEOM
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est un impôt local destiné à financer la collecte et le traitement des déchets. Elle est calculée par les collectivités territoriales et apparaît sur votre avis de taxe foncière, en complément de la taxe foncière elle-même.
Contrairement à cette dernière, qui reste à la charge du propriétaire, la TEOM peut être récupérée auprès du locataire. En effet, elle correspond à un service dont le locataire bénéficie directement : la collecte de ses ordures ménagères. Selon Service-Public.fr, cette taxe finance les dépenses liées au service d’enlèvement des déchets ménagers.
Différence entre TEOM et REOM pour les locataires
Il existe deux types de taxes pour les ordures ménagères :
- La TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères) : calculée sur la base du foncier bâti, elle figure sur l’avis de taxe foncière.
- La REOM (Redevance d’Enlèvement des Ordures Ménagères) : calculée selon l’usage réel (nombre de personnes, volume de déchets), elle est directement facturée à l’occupant.
Dans cet article, nous nous concentrons sur la TEOM, qui concerne la majorité des bailleurs en France.
La taxe ordures ménagères est-elle récupérable auprès du locataire ?
Oui, la TEOM est une charge récupérable
La réponse est claire : oui, cette taxe est récupérable. Elle figure dans la liste officielle des charges récupérables établie par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
En pratique, cela signifie que vous pouvez demander à votre locataire de vous rembourser le montant exact de la TEOM qui figure sur votre avis de taxe foncière. Cette disposition s’applique à tous les baux d’habitation, qu’ils soient vides ou meublés.
Base légale : décret de 1987 et charges récupérables locataire
Le décret de 1987 fixant la liste des charges récupérables précise que les dépenses récupérables incluent notamment « la taxe ou la redevance d’enlèvement des ordures ménagères ».
Cependant, pour que cette récupération soit valable, elle doit être justifiée par un document officiel : votre avis de taxe foncière. Comme l’indique Impots.gouv.fr, la TEOM peut être récupérée de plein droit par les propriétaires sur les locataires.
Comment récupérer la taxe ordures ménagères auprès de son locataire ?
Lors de la signature du bail : mentionner la taxe ordures ménagères
La meilleure pratique consiste à anticiper dès la signature du bail. Dans le contrat de location, mentionnez explicitement que cette charge sera récupérée. Vous pouvez également indiquer le montant de l’année précédente à titre indicatif.
Exemple de clause type :
« Le locataire remboursera au propriétaire le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) figurant sur l’avis de taxe foncière, sur présentation de ce document. »
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En cours de bail : régularisation annuelle de la TEOM
Si le bail est déjà en cours, vous pouvez récupérer cette taxe lors de la régularisation annuelle des charges. Voici comment procéder :
- Attendez de recevoir votre avis de taxe foncière (généralement entre août et octobre).
- Identifiez le montant exact de la TEOM (il est clairement indiqué sur l’avis).
- Adressez une demande écrite à votre locataire, en joignant une copie de l’avis de taxe foncière (vous pouvez masquer les autres informations si vous le souhaitez).
- Demandez le remboursement dans un délai raisonnable (généralement 1 mois).
Chez Marcel Immo, nous constatons que les bailleurs qui documentent bien leur demande rencontrent rarement des refus. Pour optimiser votre gestion, pensez également à consulter notre article sur la gestion administrative d’un bien locatif.
Justificatifs à fournir pour récupérer la taxe ordures ménagères
Pour que la demande soit recevable, vous devez impérativement fournir une copie de votre avis de taxe foncière. C’est le seul document qui prouve le montant exact de la TEOM.
Sans ce justificatif, le locataire est en droit de refuser le paiement.
Les erreurs à éviter avec la récupération de la TEOM locataire
Ne pas confondre TEOM et autres taxes
Attention : seule la TEOM est récupérable. La taxe foncière elle-même reste à votre charge en tant que propriétaire. Veillez donc à bien isoler le montant de cette charge sur votre avis.
De même, ne confondez pas la TEOM avec d’autres charges comme l’entretien des parties communes ou les frais de syndic, qui relèvent d’une logique différente.
Respecter les délais de régularisation des charges
Si vous oubliez de demander la récupération pendant plusieurs années, vous risquez de ne plus pouvoir la réclamer. En effet, la prescription applicable aux charges locatives est de 3 ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Notre conseil : intégrez cette démarche dans votre routine annuelle, dès réception de l’avis de taxe foncière.
Bien documenter la demande de récupération auprès du locataire
Ne vous contentez pas d’un SMS ou d’un appel téléphonique. Privilégiez un courrier ou un e-mail avec accusé de réception, accompagné du justificatif. Cela vous protège en cas de litige.
FAQ – Questions fréquentes sur la taxe ordures ménagères locataire
La taxe ordures ménagères locataire est-elle obligatoire ?
Oui, dès lors qu’elle est justifiée par l’avis de taxe foncière. Le locataire ne peut pas refuser de la payer, car elle figure dans la liste légale des charges récupérables établie par le décret de 1987.
Puis-je récupérer la taxe si elle n’est pas mentionnée dans le bail ?
Oui, même si le bail ne mentionne pas explicitement cette charge, vous pouvez la récupérer, car elle fait partie des charges récupérables par nature. Toutefois, il est préférable de l’indiquer clairement pour éviter tout malentendu.
Que faire si le locataire refuse de payer la TEOM ?
Si le locataire refuse malgré la présentation de l’avis de taxe foncière, vous pouvez lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée. En cas de persistance, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation, puis éventuellement le tribunal judiciaire. N’hésitez pas à contacter nos conseillers Marcel Immo pour être accompagné.
Conclusion
Récupérer la taxe ordures ménagères locataire est un droit, à condition de respecter quelques règles simples : fournir un justificatif officiel (l’avis de taxe foncière), agir dans les délais, et documenter votre demande. En tant que bailleur, cette démarche vous permet de ne pas supporter une charge qui, légalement, revient à l’occupant du logement.
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