Un projet de vendre un logement… ce n’est jamais anodin.
Mais vendre un bien occupé par un locataire… Ah, là, on entre dans une gymnastique légale bien plus complexe !
Si vous êtes propriétaire bailleur et que vous envisagez de vendre un bien locatif en Lozère, tout en respectant vos obligations vis-à-vis du locataire en place, vous êtes au bon endroit.
Dans cet article, je vais vous expliquer (en toute simplicité) ce que vous devez savoir sur le congé pour vente, le préavis du locataire, et le fameux droit de préemption.
Vous allez voir : une fois qu’on dispose des bons repères, ce n’est pas si sorcier !
Pourquoi un cadre si strict pour vendre un logement occupé ?
Commençons par poser le décor.
Depuis la loi ALUR de 2014, vendre un bien en location ne peut plus se faire en un claquement de doigts. Et c’est tant mieux, car les nouvelles réglementations visent à protéger les droits des locataires tout en constituant un cadre plus clair pour les propriétaires.
En gros, si vous voulez vendre un bien loué, vous ne pouvez pas demander à votre locataire de partir du jour au lendemain. Il faut respecter certaines règles bien précises relatives au congé pour vente et au préavis du locataire.
Pas de panique, je vous explique tout dans la partie suivante !
Comment donner congé à votre locataire pour vendre ?
Entrons maintenant dans le vif du sujet, histoire de bien comprendre les étapes à suivre pour donner congé à l’occupant du logement que vous souhaitez vendre.
1. Respecter le bon timing
Le congé ne peut pas être donné au locataire à n’importe quel moment : uniquement à l’échéance du bail locatif.
Concrètement, au moins 6 mois avant la fin du contrat, vous devez lui envoyer une notification pour lui signifier votre désir de vendre, et de mettre fin à son contrat de location avant cela.
Attention à ne pas rater votre fenêtre de tir !
Un point important : si vous avez acquis ce logement alors qu’il était déjà loué, vous ne pouvez donner congé qu’à l’issue du premier renouvellement du bail. Autrement dit, vous devez patienter le temps d’un cycle complet du bail avant de pouvoir envisager une mise en vente avec congé pour le locataire.
2. Invoquer un motif sérieux et légitime
Un bailleur ne peut pas mettre fin à un bail locatif sans invoquer « un motif sérieux et légitime », comme le dispose le droit.
Heureusement, le congé pour vente fait partie des motifs légitimes prévus par la loi. À ce titre, vous devez indiquer explicitement ce motif dans votre courrier de congé.
3. Transmettre le congé de manière sécurisée
Trois options s’offrent à vous pour transmettre le congé au locataire :
- Par courrier recommandé avec accusé de réception.
- Par voie d’huissier.
- En main propre contre récépissé.
Dans ce courrier, n’oubliez pas de préciser :
- La date d’échéance du bail.
- Le motif (dans ce cas : la mise en vente du bien).
- La possibilité donnée à votre locataire de se positionner comme acheteur.
Le droit de préemption : un privilège pour votre locataire
Dans le cadre du congé pour vente et du préavis du locataire, ce dernier bénéficie d’un droit de préemption.
En pratique, cela veut dire qu’il est prioritaire pour acheter le logement. S’il décide de vous faire une offre au prix, vous serez dans l’obligation de le lui vendre, à lui et à personne d’autre.
Vous devez donc lui proposer l’achat du bien en question, avant de le mettre officiellement sur le marché.
C’est un avantage pour le locataire, mais aussi pour vous – car cela vous donne la possibilité de vendre immédiatement et sans stress.
Je vous explique comment cela fonctionne :
- Vous mentionnez les caractéristiques du logement, ainsi que le prix de vente souhaité, dans la lettre de congé.
- Votre locataire dispose de 2 mois pour vous répondre.
- S’il accepte, la vente suit un processus classique.
- S’il refuse ou s’il ne répond pas, le locataire doit quitter les lieux à la date prévue dans la lettre de congé.
Mais attention à bien fixer votre prix de vente !
Imaginez que vous proposiez un prix de 200 000 € à votre locataire, mais qu’au final, vous ne vendiez votre logement que 180 000 €. Il pourrait tout à fait contester la transaction au prétexte que l’offre qui lui a été faite ne correspondait pas au marché (et qu’à 20 000 € de moins, il aurait accepté d’emblée.)
Et, savez-vous quoi ? Un juge pourrait bien lui donner raison.
Il est donc essentiel de faire réaliser une estimation par un professionnel, afin de définir un prix cohérent par rapport au marché. Un prix que personne ne pourra remettre en cause.
Congé pour vente et préavis du locataire : ce qu’il vous reste à faire
Une fois le locataire informé ou parti, il vous reste à suivre les étapes classiques d’une vente immobilière (l’estimation étant déjà faite) :
- Réaliser les diagnostics techniques obligatoires : état des installations, performances énergétiques, etc.
- Signer un compromis ou une promesse de vente.
- Finaliser la transaction chez le notaire.
Et maintenant ? Parlons de votre projet !
Je sais que tout cela peut paraître un peu intimidant, mais ne vous inquiétez pas : vous n’avez pas à tout faire seul(e).
Je suis là pour vous accompagner à chaque étape de votre projet de vente, que ce soit pour estimer votre logement, comprendre vos obligations légales, faire la promotion du bien sur le marché, et bien sûr : trouver le bon acheteur (à condition que votre locataire ne se positionne pas).
Alors, parlons-en ! Envoyez-moi un message ou appelez-moi directement. Ensemble, nous pourrons clarifier vos objectifs et mettre toutes les chances de votre côté pour une vente réussie.
À très vite !
| Situé en région Occitanie, au sud du Massif Central, le département de Lozère est réputé pour la richesse de ses paysages et pour la grande variété de ses ressources naturelles. Limitrophe du Cantal, de la Haute-Loire, de l’Ardèche, du Gard et de l’Aveyron, ce territoire relativement peu peuplé (76 000 habitants) offre un cadre de vie paisible et doux, occupé à moitié par des forêts, et libre de toute pollution. En marge de la plus grande ville du département, Mende (qui est aussi son chef-lieu), la Lozère est parsemée de communes attractives comme Florac ou La Canourgue. |
