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Imposition sur les plus-values immobilières : Comment ça marche ?

Lorsqu’on vend un bien immobilier, il est fréquent de dégager une plus-value immobilière, c’est-à-dire un gain entre le prix de la revente et le prix d’achat initial. Cette plus value est soumise à une taxation spécifique.

Exemple :
Vous achetez une maison 100 000€, vous la revendez 130 000€, il y aura donc 30 000€ de plus-value.

Devez-vous payer une plus-value sur la vente de votre bien immobilier ?

L’imposition des plus-values immobilière ne concerne pas la vente d’une résidence principale (qui elle est exemptée à 100%), mais concerne la vente de résidences secondaire, investissements locatifs ou biens non-habités.

Cependant, les biens d’une valeur inférieure à 15 000€, ou détenus depuis plus de 30 ans sont également exemptés.

Comment se calcule une plus-value immobilière ?

Même si à première vue le calcul peut sembler évident, puisqu’il s’agit de la simple différence entre le prix de la revente et le prix d’achat.

Mais attention ! Le prix de la revente n’inclut pas le montant des frais de notaire, alors que le prix d’achat, lui, les inclut de manière à calculer le véritable gain du vendeur.
Si vous ne connaissez plus le montant exact des frais de notaire dont vous vous êtes acquittés lors de l’achat, ces frais sont automatiquement estimés à 7,5% du prix d’achat hors taxes.

Il y a d’autres éléments à prendre en compte :

  • Le prix de vente inclut les charges supportées par le nouvel acquéreur, mais on retire les frais liés à la cession du bien (notamment les frais des diagnostics obligatoires).
  • Le prix d’achat inclut quant à lui les éventuelles charges supportées lors de l’achat, les dépenses de travaux ou encore les frais de raccordement à des réseaux (égouts notamment).

Comment fonctionne l'imposition sur la plus-value ?

Si la plus-value de votre bien est imposable, deux impôts s’appliquent et sont calculés
indépendamment l’un de l’autre. Ces deux impôts sont dégressifs en fonction du nombre d’années de détention du bien. Grâce à ce système, après 30 années de détention, le bien est totalement exonéré d’impôt sur les plus values.

1. Un impôt forfaitaire au titre de l’impôt sur le revenu (taux fixe de 19 %)
Il s’applique sur la totalité de la plus-value pour les biens détenus depuis moins de 5 ans, puis un abattement progressif est appliqué sur les plus-values des biens détenus entre 5 et 23 ans selon les modalités suivantes :
6 % par an de la 6e à la 21e année de détention (abattement de 6 %, 12 %, 18 %…)
4 % pour la 22e année de détention révolue (pour atteindre un abattement de 100 %).

2. Les prélèvements sociaux (taux fixe de 17,2 % depuis 2018).
Ils s’appliquent sur la totalité de la plus-value pour les biens détenus depuis moins de 5 ans, puis un abattement progressif est appliqué sur les plus-values des biens détenus entre 5 et 30 ans selon les modalités suivantes :
1,65 % par an de la 6e à la 21e année de détention (1,65 %, 3,3 %, 4,95 %…)
1,60 % pour la 22e année de détention (abattement de 28 %)
9 % par an de la 23e à la 30e année de détention (pour atteindre un abattement de
100 %).

Exemple de simulation pour une plus-value

Pour une plus-value de 30 000 € réalisée sur la vente d’un bien détenu pendant 17 ans :

Au titre de l’impôt forfaitaire, le vendeur bénéficie d’un abattement de 72 %. Il sera
redevable d’un impôt de 30 000 x (1 – 0,72) x 19% = 1 596 €.
Au titre des prélèvements sociaux, le vendeur bénéficie d’un abattement de 19,80 %. Il sera redevable d’un impôt de 30 000 x (1 – 0,198) x 17,2% = 4 138 €.

Cette plus-value immobilière de 30 000 € sera donc imposée à hauteur de 5 734 €.

Marcel Immo, Agence immobilière en Lozère et Aveyron, est là pour vous accompagner dans tous vos projets. C’est pour cette raison qu’il nous semble important de vous rassurer et de vous informer simplement sur certains aspects de l’immobilier qui peuvent parfois paraître peu clairs et compliqués à comprendre.

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Nelly Savajol

Article écrit par:

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