Lorsqu’une personne occupe un logement sans verser de loyer, avec l’accord de celui qui dispose des droits sur le logement, la situation est appelée « un hébergement à titre gratuit ». En effet, la spécificité du bail réside dans le paiement d’un loyer, en contrepartie de la possibilité d’utiliser le logement. Il ne peut donc pas y avoir de location sans versement d’un loyer.
De ce fait, l’hébergement à titre gratuit est très fréquent. Il est utile de l’encadrer, lorsqu’il est amené à perdurer sur une période prolongée. Il entraîne des conséquences différentes, selon la situation rencontrée.
I. Comment cela fonctionne lorsque vous êtes locataire ?
D’une part, un locataire peut héberger ses proches, tels que la personne qui partage sa vie, ses enfants, ou ses descendants. La jurisprudence valide cette possibilité sur le fondement de la Convention Européenne des droits de l’homme, dont l’article 8 garantit le respect de la vie privée et familiale, et du domicile.
D’autre part, cette liberté comporte cependant des limites. Ainsi, l’hébergement prolongé des proches peut avoir des conséquences sur le calcul des aides au logement. En effet, il y a quelques éléments à savoir :
- Les ressources de la personne hébergée sont prises en compte dès lors que l’hébergement dépasse 6 mois.
- Le fait d’héberger une ou plusieurs personnes peut avoir des conséquences lorsque le logement concerné est un logement social, type HLM, et remet en cause le bail.
- Le logement constitue la résidence principale du locataire, il lui est interdit de sous-louer son logement. Le locataire ne peut donc pas mettre le logement, ou une partie de celui-ci, à la disposition d’autres occupants, moyennant le paiement d’un loyer. Il ne peut plus laisser son logement à la disposition d’autres personnes, sans l’occuper lui-même.
Enfin, lorsque le logement n’est pas la résidence principale du locataire, il est nécessaire de se référer au contrat afin de savoir quelles sont ses possibilités.
II. Et lorsque vous êtes propriétaire ?
Tout d’abord, un propriétaire peut souhaiter prêter un logement à une personne, qui l’occupera pour un temps plus ou moins loin, et le rendra ensuite. Il apparaît essentiel d’établir une convention, fixant les règles de cette mise à disposition à titre gratuit. Il est possible de prévoir que l’occupant acquitte les différentes charges liées au bien (eau, gaz… ce que l’on appelle habituellement les charges locatives).
Les parties se mettent ainsi d’accord sur la durée du prêt à usage et les événements y mettant fin, l’interdiction de transformer le bien ou d’y réaliser des travaux, l’interdiction de le louer, l’obligation d’assurer le bien. Elles peuvent également établir un état des lieux.
III. Mais quel est l’impact fiscal de la mise à disposition ?
Quelle que soit la qualité de l’occupant (propriétaire occupant, locataire, sous-locataire, à titre gratuit ou sans titre), la taxe d’habitation est due pour tout local meublé affecté à l’habitation. La durée de l’occupation est sans incidence sur l’exigibilité de la taxe, la situation étant appréciée au 1er janvier de l’année.
Ainsi, “Un locataire logé gratuitement sera redevable de la taxe d’habitation pour le logement qu’il occupe au 1er janvier de l’année”.
Se pose également la question du caractère déductible des charges supportées par le propriétaire du logement. En effet, pour l’administration fiscale, seuls les propriétaires bailleurs qui mettent à disposition un logement contre le paiement d’un loyer normal, peuvent déduire les dépenses qu’ils ont engagées (assurance, travaux, taxe foncière, honoraires de gestion …). A défaut, le propriétaire est réputé se réserver la disposition du logement, et ce, même si la taxe d’habitation est établie au nom de l’occupant effectif.
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Nelly Savajol
