Vous êtes bailleur ou envisagez d’investir dans l’immobilier locatif ? Depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun (officiellement « Relance Logement ») remplace le Pinel avec une approche radicalement différente. Exit la réduction d’impôt directe : place à l’amortissement fiscal qui permet de déduire jusqu’à 12 000€ par an de vos revenus fonciers. Voici tout ce qu’il faut savoir pour en bénéficier.
Dispositif Jeanbrun 2026 : le nouveau cadre fiscal des bailleurs
Le dispositif Jeanbrun est le nouveau cadre fiscal pour l’investissement locatif privé en France. Adopté dans la loi de finances 2026, il entre en vigueur le 21 février 2026 pour trois ans (jusqu’au 31 décembre 2028).
Un contexte d’urgence : relancer l’offre locative
En 2024, la France a construit moins de 300 000 logements, contre 435 000 en 2017. De plus, l’offre locative privée a chuté de 15% en cinq ans. Face à cette crise, le gouvernement fixe un objectif : 50 000 logements locatifs privés dès 2026 et 2 millions d’ici 2030.
Amortissement vs réduction d’impôt : quelle différence ?
Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d’impôt directe, le dispositif Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal.
Concrètement :
- Pinel : vous payez moins d’impôt (crédit d’impôt)
- Jeanbrun : vous réduisez votre base imposable (déduction de revenus fonciers)
L’avantage ? Pour les contribuables TMI 41% ou 45%, l’amortissement réduit également les prélèvements sociaux (17,2%).
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun 2026 ?
Le principe : chaque année, vous déduisez un pourcentage de la valeur de votre bien de vos revenus fonciers.
Base amortissable : 80% du prix d’achat
Le terrain n’étant pas amortissable, seuls 80% du prix d’acquisition constituent la base de calcul.
Exemple : Pour un appartement acheté 250 000€, la base amortissable est de 200 000€.
Taux d’amortissement : 3% à 5,5% selon le loyer
Plus le loyer est modéré, plus l’amortissement est élevé 👇
| Type de loyer | Taux neuf | Plafond annuel | Taux ancien |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5% | 8 000€/an | 3% |
| Social | 4,5% | 10 000€/an | 3,5% |
| Très social | 5,5% | 12 000€/an | 4% |
Source : Loi de finances 2026
Conditions d’éligibilité au dispositif Jeanbrun
Conditions du bien immobilier
✅ Immeuble collectif obligatoire (maisons individuelles exclues)
✅ Acquisition entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028
✅ Partout en France (aucune contrainte de zonage)
✅ Neuf ou ancien rénové
Logement neuf : conforme RE2020, DPE A/B/C minimum
Logement ancien :
- Travaux ≥ 30% du prix d’achat
- DPE A/B/C obligatoire après travaux
- Artisans certifiés RGE
- Mise en location sous 12 mois
Travaux éligibles dans l’ancien
Principaux travaux : isolation (toiture, murs, fenêtres), pompe à chaleur, VMC, chauffe-eau thermodynamique, mise aux normes électriques.
Montant minimum : 30% du prix d’achat (ex : 45 000€ pour un bien à 150 000€).
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Conditions de location : 9 ans d’engagement
Les 6 règles à respecter :
- Location nue uniquement (pas de meublé)
- Résidence principale du locataire
- 9 ans minimum (location continue)
- Loyers plafonnés selon zone et niveau
- Plafonds de ressources du locataire
- Interdiction de louer à sa famille (ascendant/descendant)
⚠️ Revente avant 9 ans : remboursement de tous les avantages fiscaux (sauf force majeure).
Plafonds de loyers 2026
Loyer intermédiaire
| Zone | €/m²/mois |
|---|---|
| A bis (Paris) | 19,51€ |
| A (grandes agglos) | 14,49€ |
| B1 (villes moyennes) | 11,68€ |
| B2/C (rural) | 10,15€ |
Loyer social
| Zone | €/m²/mois |
|---|---|
| A bis | 13,68€ |
| B2 | 7,14€ |
📌 En Lozère, Aveyron, zones rurales (B2/C), le loyer intermédiaire à 10,15€/m² reste compétitif. Pour en savoir plus sur l’investissement locatif en Lozère, consultez notre guide complet.
Exemple de calcul dispositif Jeanbrun : économie réelle
Profil : Sophie, TMI 30%
Achat : Appartement Mende — 180 000€
Travaux : 60 000€ (33% ✅)
Loyer : Social (3,5%)
Base amortissable : 180 000 × 80% = 144 000€
Amortissement annuel : 144 000 × 3,5% = 5 040€/an
Économie d’impôt : 5 040 × 30% = 1 512€/an
Total sur 9 ans : 13 608€
Avec prélèvements sociaux : ~2 400€/an d’économie réelle.
Le déficit foncier : un levier complémentaire
Si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global.
Plafonds :
- 10 700€/an (standard)
- 21 400€/an (travaux énergétiques jusqu’au 31/12/2027)
Pour optimiser votre fiscalité immobilière, découvrez également les aides à la rénovation énergétique en Occitanie compatibles avec le dispositif Jeanbrun.
Dispositif Jeanbrun vs Pinel
| Critère | Pinel | Jeanbrun |
|---|---|---|
| Mécanisme | Réduction d’impôt | Amortissement |
| Bien | Neuf seul | Neuf + ancien |
| Zonage | A bis, A, B1 | Toute France |
| Durée | 6/9/12 ans | 9 ans |
| Plafond/an | Max 6 000€ | Max 12 000€ |
FAQ – Dispositif Jeanbrun 2026
Peut-on cumuler Jeanbrun et déficit foncier ?
Oui ! Les deux mécanismes sont complémentaires et maximisent l’avantage fiscal.
Les maisons individuelles sont-elles éligibles ?
Non, uniquement les immeubles collectifs (appartements).
Compatible avec une SCI ?
Oui, si la SCI est soumise à l’IR (pas à l’IS).
Conclusion : investir avec le dispositif Jeanbrun 2026
Le dispositif Jeanbrun 2026 représente une opportunité fiscale réelle pour les bailleurs TMI 30-45%. En Lozère, Aveyron, Gard et Hérault, nos territoires bénéficient de prix accessibles et loyers plafonnés compatibles avec le marché local.
Vous envisagez d’investir ? Contactez Marcel Immo, nous vous accompagnons avec 40 ans d’expertise locale.
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