La TEOM : la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères
Chaque année, à la rentrée, les propriétaires reçoivent leur avis de taxe foncière.
Et parmi les différentes lignes qui apparaissent sur cet avis, l’une concerne directement les propriétaires bailleurs :
la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, plus connue sous le nom de TEOM.
Contrairement à la taxe foncière elle-même, qui reste à la charge du propriétaire, la TEOM fait partie des charges récupérables auprès du locataire.
Encore faut-il savoir l’identifier, comprendre ce qui peut réellement être facturé et organiser correctement sa récupération.
La TEOM, qu’est-ce que c’est ?
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères sert à financer la collecte et le traitement des déchets ménagers.
Elle est généralement inscrite directement sur l’avis de taxe foncière du propriétaire.
Son montant dépend notamment de la valeur locative cadastrale du logement et du taux voté par la collectivité compétente.
C’est donc bien le propriétaire qui reçoit l’avis et qui règle la taxe auprès de l’administration fiscale.
Mais lorsque le logement est loué, la réglementation prévoit que la TEOM peut être récupérée auprès du locataire, puisqu’elle fait partie des charges locatives récupérables. L’administration fiscale le confirme explicitement. (impots.gouv.fr)
Taxe foncière et TEOM : ne pas confondre
C’est probablement la distinction la plus importante.
La taxe foncière reste à la charge du propriétaire.
Le propriétaire ne peut donc pas envoyer son avis de taxe foncière au locataire et lui demander d’en régler une partie arbitrairement.
En revanche, la ligne correspondant à la TEOM peut être récupérée.
Sur un même avis figurent donc deux dépenses qui n’ont pas le même traitement dans une location.
C’est pourquoi il faut toujours identifier précisément le montant correspondant à l’enlèvement des ordures ménagères.
Attention : les frais de gestion ne sont pas récupérables
Autre point important : tout ce qui figure à proximité de la TEOM sur l’avis fiscal ne peut pas être répercuté au locataire.
L’administration fiscale précise que le propriétaire peut récupérer le montant de la TEOM à l’exclusion des frais de gestion. (impots.gouv.fr)
Le propriétaire doit donc être vigilant au moment de calculer la somme demandée.
Il ne s’agit pas simplement de reprendre un total figurant sur l’avis.
Il faut isoler la partie effectivement récupérable.
Comment la TEOM peut-elle être payée par le locataire ?
Dans la pratique, plusieurs organisations sont possibles selon le bail et le mode de récupération des charges.
Lorsque les charges sont appelées sous forme de provisions mensuelles, une estimation de la TEOM peut être intégrée dans la provision versée chaque mois par le locataire.
Une régularisation est ensuite effectuée sur la base des dépenses réellement engagées.
C’est le principe même des provisions sur charges : le locataire verse une avance, puis les comptes sont régularisés afin de comparer les sommes versées et les dépenses réelles. Les charges locatives correspondent à des dépenses initialement réglées par le propriétaire mais dont celui-ci peut obtenir le remboursement auprès du locataire. (service-public.fr)
Autre possibilité : récupérer la TEOM une fois par an, lorsque le propriétaire reçoit son avis de taxe foncière et connaît le montant exact.
Dans ce cas, le montant récupérable est identifié puis demandé au locataire avec le justificatif correspondant.
Chez Marcel immo, nous l’intégrons systématiquement.
Dans les logements que nous gérons, la TEOM est prise en compte dans le suivi des charges locatives.
Selon l’organisation du dossier, elle peut être : intégrée dans les provisions sur charges, avec la régularisation correspondante, ou récupérée annuellement, lorsque l’avis de taxe foncière permet de connaître le montant réel.
L’objectif est le même dans les deux cas :
ne pas laisser au propriétaire une dépense qui est légalement récupérable, tout en facturant au locataire uniquement ce qui peut réellement lui être imputé.
Cette gestion paraît simple, mais lorsqu’un propriétaire possède plusieurs logements, change de locataire en cours d’année ou ne suit pas régulièrement ses charges, certaines sommes peuvent facilement être oubliées.
Et si le locataire change en cours d’année ?
C’est une situation fréquente.
Un locataire peut quitter le logement au mois d’avril, tandis que son remplaçant arrive en mai.
La TEOM n’est pourtant connue qu’au moment où l’avis de taxe foncière est édité quelques mois plus tard.
Il faut alors déterminer la part correspondant à la période d’occupation de chacun et procéder à une régularisation cohérente.
D’où l’importance d’un suivi précis des dates d’entrée et de sortie, des provisions versées et des charges récupérables.
En gestion locative, ce sont précisément ces petits éléments administratifs qui, multipliés par plusieurs logements et plusieurs années, peuvent représenter des sommes non négligeables.
La TEOM peut-elle augmenter ?
Oui.
Son montant peut évoluer d’une année à l’autre.
La base de calcul des impôts locaux est revalorisée chaque année et les collectivités peuvent également faire évoluer les taux applicables.
Pour 2026, par exemple, les valeurs locatives cadastrales des logements ont été revalorisées de 0,8 %, ce qui influe également sur la TEOM. (impots.gouv.fr)
Il ne faut donc pas considérer que le montant payé l’année précédente sera nécessairement identique l’année suivante.
C’est aussi la raison pour laquelle une régularisation des charges est importante lorsqu’elles sont appelées sous forme de provisions.
Peut-on récupérer une TEOM oubliée ?
La gestion des charges locatives est soumise à des délais.
Un propriétaire peut réclamer des charges locatives dues pendant une période de trois ans. Réciproquement, un locataire ayant versé trop de charges dispose également d’un délai de trois ans pour demander leur remboursement. (service-public.fr)
Cela ne signifie évidemment pas qu’il faut attendre plusieurs années avant de faire les comptes.
Une gestion régulière reste beaucoup plus claire pour le propriétaire comme pour le locataire.
Lire notre article sur les charges récupérables.
Et si le logement reste vide ?
Il existe également une situation particulière intéressante pour les propriétaires bailleurs.
Lorsque le logement destiné à la location reste vacant pendant plus de trois mois pour une raison indépendante de la volonté du propriétaire, celui-ci peut, sous certaines conditions, demander une réduction de la TEOM auprès de l’administration fiscale. (service-public.fr)
C’est un dispositif souvent méconnu et qui mérite d’être vérifié lorsqu’une vacance importante survient.
Il fait d’ailleurs écho à un autre sujet que nous avons récemment abordé : le coût réel d’un logement vacant.
Un petit poste… qu’il ne faut pas oublier
Sur une année, la TEOM ne représente évidemment pas toujours la dépense la plus importante d’un investissement locatif.
Mais elle illustre bien l’importance d’une gestion rigoureuse.
Un propriétaire supporte de nombreuses charges :
taxe foncière, assurance, copropriété, travaux, entretien, crédit…
Certaines lui incombent définitivement.
D’autres peuvent légalement être récupérées auprès du locataire.
Encore faut-il les connaître et penser à les récupérer.
Chez Marcel immo : gérer, c’est aussi veiller aux détails
La gestion locative ne consiste pas uniquement à encaisser un loyer et à établir une quittance.
Elle consiste également à suivre les charges, effectuer les régularisations, contrôler les dépenses récupérables et veiller à ce que propriétaire et locataire paient chacun ce qui leur revient.
La TEOM en est un très bon exemple.
À réception des taxes foncières, c’est donc le bon moment pour les propriétaires bailleurs de vérifier leurs avis.
Repérez la ligne TEOM, distinguez-la des frais qui restent à votre charge et vérifiez qu’elle est correctement intégrée dans la gestion de votre location.
Parce qu’une bonne gestion immobilière se joue aussi sur ces détails qui, année après année, participent à la rentabilité et à la bonne tenue d’un investissement.
Lire notre article sur la gestion locative : gérer seul ou déléguer?
Marcel Immo – A vos côtés pour votre projet de vente, achat, ou gestion locative.
