Lorsqu’un propriétaire met un logement en location, une question revient naturellement :
« Quel loyer puis-je demander ? »
Et derrière cette question se cache parfois une idée assez logique :
plus le loyer est élevé, meilleure sera la rentabilité.
Sur le papier, oui.
Dans la réalité, pas toujours.
Car dans le calcul de rentabilité d’un investissement locatif, il existe un élément que l’on sous-estime régulièrement : la vacance locative.
Un logement qui rapporte 700 € par mois lorsqu’il est occupé ne rapporte plus rien lorsqu’il reste vide.
Et pendant ce temps, les charges, elles, continuent.
Un mois sans locataire, c’est d’abord un mois de loyer perdu
Prenons un exemple très simple.
Un appartement est loué 700 € par mois.
Sur une année complète, il peut donc générer 8 400 € de loyers hors charges.
S’il reste vacant un mois entre deux locataires, la recette annuelle tombe à 7 700 €.
Deux mois de vacance ?
7 000 €.
Sur un petit investissement locatif, la différence est loin d’être anodine.
Cela permet aussi de comprendre pourquoi chercher absolument 30 ou 40 € de loyer supplémentaires peut parfois être un mauvais calcul.
Une différence de 40 € par mois représente 480 € sur une année complète.
Mais si le logement reste vide un mois supplémentaire parce que son loyer est trop élevé par rapport au marché, le gain espéré peut disparaître immédiatement.
Le crédit et les charges, eux, ne s’arrêtent pas
La vacance locative ne représente pas uniquement une absence de recettes.
Le propriétaire continue généralement à supporter une partie de ses dépenses :
crédit immobilier, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété non récupérables, entretien et parfois certains abonnements.
La rentabilité doit donc toujours être analysée en net et dans la durée.
Un logement occupé régulièrement à un loyer cohérent peut finalement être plus rentable qu’un logement affiché plus cher mais connaissant davantage de périodes de vacance.
Fixer le bon loyer est donc une vraie stratégie
Le loyer doit être suffisamment élevé pour valoriser correctement le bien, mais suffisamment cohérent pour correspondre à la demande réelle.
Il faut regarder :
la localisation, la surface, l’état, le nombre de chambres, les équipements, le stationnement, les extérieurs, la performance énergétique, mais aussi les logements concurrents disponibles au même moment.
L’ANIL rappelle d’ailleurs que les modalités de fixation du loyer dépendent notamment de la localisation et de la performance énergétique du logement.
Cela signifie qu’avant même de parler de stratégie commerciale, il faut aussi vérifier ce que la réglementation permet.
Tous les propriétaires ne peuvent pas fixer librement leur loyer
Selon la commune et la situation du logement, différentes règles peuvent s’appliquer.
Dans certaines zones tendues, l’évolution du loyer entre deux locataires est encadrée.
Certaines communes appliquent également un dispositif de plafonnement du niveau des loyers.
C’est notamment le cas actuellement de plusieurs territoires parmi lesquels Montpellier.
La performance énergétique a également son importance : les logements classés F ou G sont soumis à des restrictions concernant l’évolution de leur loyer dans certaines situations.
Le bon loyer n’est donc pas simplement celui que le propriétaire aimerait obtenir.
C’est celui qui est autorisé, cohérent avec le marché et acceptable pour les candidats locataires. Lire l’article sur le nouveau DPE en 2027
La présentation du logement influence aussi la vacance
Deux logements similaires proposés au même prix peuvent obtenir des résultats très différents.
Pourquoi ?
Parce que la façon de les présenter compte.
Des photographies lumineuses, une annonce complète, un logement propre et bien entretenu, un dossier technique prêt et des réponses rapides aux demandes améliorent considérablement la commercialisation.
À l’inverse, une annonce peu attractive ou un logement qui nécessite plusieurs interventions avant chaque relocation peut rallonger inutilement les périodes sans locataire.
En gestion locative, l’anticipation commence donc parfois avant même le départ du locataire précédent.
Trouver rapidement ne signifie pas choisir n’importe qui
Éviter la vacance ne doit évidemment pas conduire à précipiter la sélection.
Un locataire qui paie régulièrement son loyer et entretient correctement le logement représente un élément fondamental de la rentabilité d’un investissement.
La qualité du dossier, les justificatifs, les garanties et la cohérence de la situation du candidat doivent être vérifiés.
L’objectif est donc double :
réduire le temps de vacance tout en sécurisant la location.
C’est cet équilibre qui compte.
Un logement vide pendant longtemps peut aussi avoir d’autres conséquences
Lorsque la vacance se prolonge pendant plusieurs mois ou plusieurs années, d’autres problématiques peuvent apparaître.
Selon sa situation géographique et la durée d’inoccupation, un logement peut notamment être concerné par la taxe sur les logements vacants ou, dans certaines communes, par la taxe d’habitation sur les logements vacants.
L’ANIL rappelle que ces dispositifs dépendent notamment de la localisation du bien et de sa durée d’inoccupation.
Laisser durablement un logement vide mérite donc d’être analysé comme une véritable décision patrimoniale.
Un exemple simple
Imaginons deux stratégies pour un même appartement.
Dans la première, le propriétaire vise un loyer de 750 € mais met deux mois à trouver un locataire.
Dans la seconde, le bien est positionné à 710 € et trouve un candidat sérieux presque immédiatement.
Sur douze mois :
10 mois à 750 € représentent 7 500 €.
12 mois à 710 € représentent 8 520 €.
L’exemple est volontairement simple et ne tient pas compte des charges, mais il illustre parfaitement une réalité :
le loyer le plus élevé n’est pas forcément celui qui produit le meilleur revenu annuel.
En gestion locative, notre rôle est aussi d’optimiser la durée
Chez Marcel immo, lorsque nous conseillons un propriétaire bailleur, nous ne regardons pas uniquement le montant du loyer.
Nous regardons le marché.
La demande.
Les logements concurrents.
La réglementation applicable.
La qualité du logement.
Le profil des candidats.
Et la capacité du bien à se louer rapidement et durablement.
Notre objectif n’est pas simplement de mettre un locataire dans un logement.
Il est de rechercher le bon équilibre entre rentabilité, sécurité et continuité de location.
Car lorsqu’on raisonne sur plusieurs années, quelques semaines de vacance répétées peuvent coûter beaucoup plus cher que quelques euros de différence sur un loyer mensuel.
En immobilier locatif, la rentabilité ne se mesure donc pas uniquement au montant du loyer. Elle se mesure aussi au temps pendant lequel ce loyer est réellement encaissé.
Et si on en parlait? contactez-nous
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